Locazione, chi paga il costo della sostituzione degli infissi e delle tubature? Il proprietario o il conduttore?

Nel corso di un contratto di locazione, l'immobile necessita di una serie di interventi volti a garantirne la conformità all'uso convenuto: chi paga che cosa nel caso di problemi agli infissi dell'appartamento?
Esempio: nel cortile condominiale i bambini giocano a pallone; una pallonata manda in frantumi il vetro ma non si riesce a capire chi è stato (si pensi similmente all'atto vandalico). La spesa per la sostituzione del vetro dev'essere affrontata dal proprietario oppure dal conduttore?

E ancora. Si può sospendere il pagamento dei canoni d'affitto se il proprietario si rifiuta di riparare la caldaia?
Il conduttore lascia sempre la tapparella aperta cosicché, nel corso degli anni, la parte esterna della finestra, in legno, necessita di un intervento di risistemazione. Chi deve pagare?
La sfilza di esempi può essere lunga quanto variabili sono le circostanze che portano alla necessità di sostituire o riparare gli infissi.

La legge detta un criterio di individuazione del soggetto tenuto ad affrontare la spesa, teoricamente ben preciso, ma che all'atto pratico dimostra tutta la propria eccessiva genericità.
Il riferimento è all'art. 1576 c.c., rubricato Mantenimento della cosa in buono stato locativo, secondo il quale: Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Quali sono le spese di piccola manutenzione? Nei codici civili in commercio, solitamente, alla fine del primo comma dell'articolo appena citato è inserito tra parentesi, il riferimento agli artt. 1609 e 1621 c.c.
La norma che ci riguarda è la prima, ossia l'art. 1609 c.c., disciplinante Piccole riparazioni a carico dell'inquilino, che recita:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Deterioramenti prodotti dall'uso; questa la chiave di volta per comprendere chi debba pagare che cosa.
Un serramento che si rompe perché l'inquilino lo ha usato continuamente dev'essere riparato da
quest'ultimo. Ed ancora, come ha specificato la Cassazione, "tra le riparazioni a carico dell'inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi "esterni" dell'impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

La spesa conseguente alla rottura del così detto flessibile, insomma, potrebbe essere a carico
dell'inquilino. Potrebbe, perché bisogna sempre chiarire se tale sistemazione s'è resa necessaria a causa dell'uso oppure per vetustà; in tal ultimo caso, infatti, la spesa graverebbe sul proprietario. E di tutta evidenza, come si diceva, che non è affatto facile distinguere tra uso e vetustà.
In ogni caso gli usi locali (la loro raccolta è tenuta presso le locali Camere di commercio), in assenza di specificazioni pattizie, possono essere sempre d'ottimo aiuto.